Najemniki v MOL

1. SPLOŠNO

Pravno-informacijski center v Ljubljani v sodelovanju z MOL nudi BREZPLAČNO PRAVNO SVETOVANJE ZA VARSTVO PRAVIC NAJEMNIKOV STANOVANJ V MESTNI OBČINI LJUBLJANA in opravlja:

  • pravna svetovanja v obliki mnenj in priporočil,
  • svetovanja o pravicah, obveznostih in pravnih razmerjih s področja stanovanjskih vprašanj, ki se nanašajo na najemnike stanovanj,
  • sestavljanje dopisov v zvezi z urejanjem stanovanjskih razmerij najemnikov stanovanj,
  • pomoč pri vložitvi pravnih sredstev,
  • svetovanje in seznanjanje s pristojnostmi organov javne uprave in drugih organov ter organizacij, odvetnikov, notarjev in drugih, ki so pristojni za urejanje stanovanjskih zadev, ki se nanašajo na najemnike in napotitve najemnikov na pristojne organe.

Svetovanje se izvaja vsak četrtek na sedežu Pravno-informacijskega centra,

Metelkova 6, Ljubljana od 14.00 do 17.00.

                 Za svetovanje se lahko naročite vsak dan na telefonski številki 01/521-18-88 ali 051/681-181.

        Svetovanje pa je možno tudi po telefonu ali elektronski pošti pic@pic.si

2. ZAKONODAJA

- Stanovanjski zakon
- Stvarnopravni zakonik
- Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb
- Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj
- Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto
- Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem

 

3. POGOSTA VPRAŠANJA IN ODGOVORI

Pisna oblika najemne pogodbe

Stanovanjski zakon v 84. členu določa, da se najemna pogodba (in tudi podnajemna pogodba) sklepa v pisni obliki. Pisnost najemne pogodbe je določena predvsem zaradi zagotovitve dokaza o sklenitvi pogodbe same in njeni vsebini. Najemnik, ki se vseli v stanovanje brez najemne pogodbe dejansko biva v stanovanju brez pravnega naslova in tvega izselitev. Najemno razmerje in pravice ter obveznosti, ki iz njega izhajajo tako brez pisne pogodbe ne nastanejo.

Izjemoma je mogoče v sodnem postopku zahtevati, da se ugotovi, da je najemna pogodba sklenjena in da obstaja, četudi ni sklenjena pisno, če sta se najemnik in najemodajalec ustno dogovorila o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, kot jih določa 91. člen Stanovanjskega zakona in sta takšno pogodbo tudi izvrševala. Vendar se je potrebno zavedati, da se šteje pogodba za sklenjeno, ko obstaja soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah takšne pogodbe. Tako zgolj dogovor o višini najemnine in plačevanju obratovalnih stroškov ne zadošča.

Katere stroške je dolžan plačevati najemnik?

24. člen Stanovanjskega zakona določa, da je najemnik dolžan  plačevati stroške iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe, vse ostalo pa krije najemodajalec oziroma lastnik. Tako je najemodajalec zavezanec za plačilo vseh stroškov upravljanja (stroški upravnika) in stroškov vzdrževanja večstanovanjske hiše (večja vzdrževalna dela, ki so določena v načrtu vzdrževalnih del in redna vzdrževalna dela manjše vrednosti). Obratovalne stroške pa krije najemnik. To so stroški elektrike, vode, odvoza odpadkov, stroški obratovanja skupnih prostorov, čiščenje skupnih prostorov, zimske službe itd.. Lahko pa se najemnik in najemodajalec v najemni pogodbi dogovorita drugače in se sporazumeta, da bo najemnik plačeval drugače, kot določa zakon.

Ali mora najemnik pokrivati stroške rezervnega sklada?

Ne. V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah, za njihovo vzdrževanje. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oz. izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje. Vplačevanje v rezervni sklad je skladno z 41. členom Stanovanjskega zakona in s 119. členom Stvarnopravnega zakonika izključna obveznost etažnih lastnikov, ki bodo v rezervnem skladu dolgoročno mesečno zbirali sredstva za vzdrževanje stavb. Sredstva v rezervni sklad je po zakonu dolžan vplačevati izključno lastnik stanovanja in ne najemnik, zato tudi ni zakonske podlage, da bi lastnik prisilil najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad. Lastnik je namreč dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele, tako da se ta obveznost ne more prenesti na najemnika, razen če se lastnik in najemnik o tem posebej sporazumeta.

Katere stroške plačujejo lastniki psov, ki živijo v stanovanju?

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb v tretjem odstavku 28. člena  določa, da se lastnike psov bremeni zgolj s stroški čiščenja skupnih prostorov (hodniki, dvigala, stopnišča…) za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika.

Sporočanje podatkov o številu uporabnikov

Nekateri obratovalni stroški se plačujejo glede na število uporabnikov. Zato morata najemodajalec ali najemnik sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko katerikoli uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Če je v posamezni enoti prijavljeno manj uporabnikov, kot jih tam dejansko prebiva, pa s tem upravnik ni bil seznanjen, je na podlagi števila uporabnikov obračunaval določene obratovalne stroške in posledično so ostali uporabniki plačevali več, kot bi bili dolžni.

Kdaj lahko lastnik ali najemnik stanovanja sporoči upravniku manjše število uporabnikov stanovanja?

Pri delitvi obratovalnih stroškov glede na število uporabnikov posamezne enote se je zasledovalo načelo, da teh stroškov ne bi  plačevali tisti uporabniki, ki sicer živijo v določenem stanovanju (stalno ali začasno prebivališče), vendar so zaradi raznih okoliščin dalj časa odsotni, odsotnost pa je mogoče tudi listinsko dokazati. Glede na določbo četrtega odstavka 29. člena Pravilnika o upravljanju več stanovanjskih stavb , kjer so le primeroma navedene najpogostejše in  tipične okoliščine,  ko bi se lahko upoštevalo manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, se v praksi kažejo primeri odsotnosti zaradi:

  • šolskih  ali študijskih obveznosti (potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi  študenta v  drugo državo ali oddaljen kraj). Dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja  stalnega prebivališča,  priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o  začasnem prebivanju na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.),
  • odsotnosti zaradi  redne zaposlitve  v drugem kraju (potrdilo delodajalca, uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih),
  • opravljanja službenih obveznosti (potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug oddaljen  kraj, drugo državo ipd.),
  • zdravljenje v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika (potrdilo zdravnika in  potrdilo ustanove, ki je zdravljene ali rehabilitacijo izvajalo),
  • začasen ali trajen odhod v dom za starejše (potrdilo  ustanove),
  • prestajanje zaporne kazni, (potrdilo ustanove) itd..

Za spremembo števila uporabnikov posamezne enote pa ni mogoče šteti več kot 15 dnevne odsotnosti uporabnika, če je ta nastala zaradi:

  • preživljanja dopusta izven kraja bivanja  (letni dopusti, potovanja, toplice ipd.),
  • odsotnosti zaradi lastne odločitve  (bivanje pri sorodnikih, prijateljih,  na vikendu ipd. ),
  • odsotnosti od doma zaradi narave dela (razna terenska dela, avtoprevozništvo,  ipd.).

 

4. SODNA PRAKSA

- odpoved najemne pogodbe
- hišniško stanovanje
- veljavnost ustne pogodbe

TOP